Der amerikanische Immobiliensektor befindet sich weiterhin in einem schlechten Zustand. Wie lange wird es noch dauern, ehe sich der Markt für Einfamilienhäuser und Wohnungen nachhaltig erholt hat? Und welche Verluste sind auf dem Weg dorthin noch zu erwarten?
Etwa 51 Millionen Amerikaner sind Schuldner einer Hypothek. Die nachstehende Graphik zeigt, dass 14 Prozent aller Hypothekenhalter von Häusern mit ein- bis vier Wohneinheiten mit ihrer Zahlung im Verzug sind oder sich das Objekt bereits in der Zwangsversteigerung befindet – Tendenz steigend. Im Klartext heisst das: Mehr als sieben Millionen Hypotheken werden derzeit nicht bedient. 80 Prozent davon sind »notleidend«, das heisst, die Eigentümer können die Zinsen nicht mehr bezahlen. Nur bei einem Fünftel handelt es sich um »Strategic Defaults» – die Eigentümer könnten zwar noch bezahlen, wollen aber nicht mehr, da die Hypothek den Wert des Objektes übersteigt. Wurden im Jahre 2005 noch rund 60 000 Zwangsvollstreckungen im Monat eingeleitet, so ist diese Zahl inzwischen auf 350 000 angestiegen.
Weitere Informationen zu dem Prozess der Zwangsversteigerungen können Sie meinen Artikel >>Zwangsversteigerungen<< erfahren.
Hier informationshalber die Wahrscheinlichkeit dass es bei Zahlungsverzug zu einer Versteigerung kommt:
90 Tage im Verzug: 99.2 %
60 Tage im Verzug: 95.6 %
30 Tage im Verzug: 72.4 %
In den Boomjahren bis 2006/2007 wurden bis zu 1,8 Millionen neue Häuser pro Jahr gebaut. Diese Zahl ist heute auf etwa 500 000 gefallen. Parallel dazu sind die Verkäufe von bestehenden Häusern auf das tiefste Niveau seit 1999 gesunken. Gemäss Angaben der nationalen Maklerkammer stehen rund vier Millionen Objekte zum Verkauf. Dazu kommt eine unbekannte Zahl von Häusern, die bereits den Banken gehören sowie ein »Schatteninventar« verkaufswilliger Eigentümer, die noch keinen Verkaufsauftrag erteilt haben.
Eine demografische Entwicklung erweist sich als Gift für den Markt: In früheren Zeiten wurden – statistisch gesehen – jedes Jahr in den USA mehr als eine Million neuer Haushalte gegründet. Diese Zahl liegt im Moment deutlich tiefer. Die Gründe: Mehr als 14 Millionen Amerikaner momentan ohne Arbeit, der Zuzug der Einwanderer hat deutlich nachgelassen und die Konsumenten sind allgemein wesentlich sparsamer. Als Folge ziehen erwachsene »Kinder« wieder zu ihren Eltern zurück, Paare warten länger mit dem Erwerb ihres ersten Hauses und Ledige bilden Wohngemeinschaften. Der Trend lautet: Mieten statt Kaufen. Denn Ungewissheit über einen weiteren Preisverfall trägt dazu bei, den Kaufentscheid für eine Wohnimmobilie zu verzögern.
Erhebliche Steuervorteile hatten zwischenzeitlich zu einer Erhöhung der Verkaufszahlen geführt. Nach dem Auslaufen der Steuervorteile sind im Juli die Verkäufe bestehender Objekte um 27 % gefallen. In den letzten beiden Monaten haben sich diese Zahlen leicht erholt. Die Zahl der potentiellen Käufer nimmt nicht schnell genug zu, um das bestehende Inventar zu absorbieren.
Natürlich gibt es nicht den US-Immobilienmarkt, sondern ein Vielzahl regionaler und lokaler Märkte. Bestimmte Orte und Regionen verzeichnen momentan sogar stabile oder schon wieder steigende Preise. Generell ist aber davon auszugehen, dass das Preisniveau in den nächsten zwei Jahren um weitere 10 bis 15 Prozent fallen dürfte. Im Vergleich zu den Kosten des Eigentums ist das Mieten einer Immobilie derzeit wesentlich günstiger. Als Faustregel müssen die Mietkosten bei neun Prozent des Kaufpreises liegen, damit Eigentum finanziell attraktiv ist. Aufgrund des hohen Angebotes an Wohnraum wird das Preisniveau der Mieten auf absehbare Zeit aber tief bleiben.
Die Risiken des Hypothekengeschäftes wurden seit dem Beginn der Immobilienkrise mehrheitlich von den Banken auf die öffentliche Hand transferiert. 96,5 Prozent aller neuen Hypotheken werden heute direkt oder indirekt vom Steuerzahler getragen. Die Banken vergeben zwar Hypotheken, aber nur solche, die entweder an GSE (Governement Sponsored Entiities) verkauft werden oder aber durch die FHA (Federal Housing Authority) garantiert sind. Somit streichen sie Gebühren ein und erzielen Gewinne, aber übertragen das Risiko der Allgemeinheit. Die nachfolgende Graphik zeigt, dass weit über 90 Prozent der neuen Hypotheken durch GSE/FHA gewährt beziehungsweise garantiert werden. NON-GES = private Unternehmen, spielen keine grosse Rolle mehr. Die amerikanische Zentralbank hält allein $ 1.25 Billionen an an hypothekarisch abgesicherten Wertpapieren. Der Hypothekenmarkt ist praktisch verstaatlicht.
Die Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac haben im ersten Halbjahr 2010 12,7 Milliarden resp.11,4 Milliarden Dollar an Verlusten ausgewiesen. Hinzu kommen die Verluste der FDIC (Einlagenversicherung für das Bankenwesen) in Höhe von 18.55 Milliarden Dollar. Die FDIC rechnet mit Verlusten von 100 Milliarden Dollar aus der Immobilien- und Bankenkrise. Die FDIC hat nicht genug liquide Mittel, um alle Verluste umgehend zu absorbieren. Somit ist sie dazu übergegangen, Vermögenswerte von in Konkurs gegangenen Banken zu verkaufen und deren Wert teilweise zu garantieren. Dadurch wurden Verluste auf 180 Milliarden Dollar Vermögenswerte auf bis zu zehn Jahre in die Zukunft verschoben. Gleichzeitig hat die FDIC von den Banken die Vorauszahlung der Versicherungsprämien für drei Jahre verlangt um die eigene Liquidität zu polstern. Eine Entwicklung ohne scheinbares Ende: Seit 2007 sind 286 Banken geschlossen worden, weitere 800 Institute stehen auf einer »schwarzen Liste« der FDIC.
Fazit: Der Immobilienmarkt hängt noch über Jahre hinaus am Tropf des Staates, sei es durch die Übernahme von hohen Verlusten auf Hypotheken, tiefe Zinsensätzen zur Förderung der Hauskäufe und Rentabilität der Banken oder weitere Steuervorteile für die Hauskäufer. Keine gute Nachricht also für all jene, die auf funktionierende Märkte nach dem Prinzip »Angebot & Nachfrage« hoffen. Und für Amerikas Steuerzahler, die über Jahre die Folgen einer verfehlten Politik zu tragen haben werden, schon mal gar nicht.
Von Rainer Filthaut, IRC Int. Realty Corporation, 3838 Tamiami Trail N., Suite 416, Naples, FL 34103-3586.
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In 2009 sind die Bände USA-Nordosten, USA-Nordwesten, USA-Ostküste, USA-Süden, Kalifornien und Hawaii sowie „101 USA-Geheimtipps für Entdecker“ neu erschienen. Im Januar 2010 folgte die Neuausgabe von USA-Westen. Im Sommer 2010 erscheint die neue Ausgabe des Reiseführers New York. Im Herbst 2010 erscheint der Band Kanada-Osten in neuer Auflage.
Alle Bände sind zwischen rund 500 und 740 Seiten stark und kosten zwischen 19,95 EUR und 25,95 EUR. Die Mehrzahl der Auflagen stammt aus den Jahren 2009/2010. Das Programm wird laufend aktualisiert.
